買房前必查的 9 個居住風險：完整評估指南
看房一個月、價格殺一輪、銀行貸款排好之後，才發現對街是變電所、樓下淹過水、隔壁就是斷層。這篇把買房前必查的 9 個居住風險逐項拆解，告訴你看什麼、怎麼判讀、政府哪些開放資料是真的可用。
最後更新：2026-05-21
為什麼政府網站分散查詢不夠用？
台灣的居住風險資料其實絕大部分都是公開的。問題是分散在六、七個機關網站：地震去中央氣象署，斷層去地調所，淹水去水利署，土石流去水保署，空品去環境部，醫院去健保署。每個站的介面、座標系統、查詢邏輯都不一樣。對工程師來說是一週的整合工，對一般買房人來說是「查完一輪我已經放棄」。
這裡的做法是反過來：先把 9 個維度全部抓回來預清洗、合併、評分，輸入地址只跑一次就好。每張卡片旁邊都有「資料來源」按鈕，可以追到原始政府資料源，不靠捏造、不靠估算。
9 個必查維度一覽
總評採雙層加權：安全層 60% + 便利層 40%。安全層是 「住進去後改不了」的硬風險；便利層是「會影響日常生活品質」的軟條件。 總分映射為 A/B/C/D（A ≥ 85、B 65-84、C 45-64、D < 45）。
| 維度 | 層級 | 判讀代理 | 資料來源 |
|---|---|---|---|
| 地震斷層 | 安全 | 距離 + 近 5 年地震密度 | USGS Earthquake Catalog + GEM 全球活動斷層資料庫 |
| 淹水潛勢 | 安全 | 落入水利署 / data.taipei 淹水模擬區的深度 | 水利署 25766 dataset（22 縣市）+ data.taipei（北市） |
| 坊地災害 | 安全 | 距土石流潛勢溪流距離 + 高風險等級數量 | 農業部水土保持署 147916（1729 條溪流） |
| 空氣品質 | 安全 | 近 1 年 PM2.5 年均 + 紅紫橘色天數 | 環境部 aqx_p_488 測站歷史日資料 |
| 醫療可近性 | 便利 | 5 公里內醫院總數 + 最近距離 + 醫學中心加成 | 健保署急救責任醫院 + OpenStreetMap |
| 生活機能 | 便利 | 500 公尺內超商、藥局、公園密度 | OpenStreetMap |
| 交通便利 | 便利 | 1 公里內軌道站、500 公尺內公車站 | OpenStreetMap（嚴格 OSM tag 過濾） |
| 學校密度 | 便利 | 1 公里內國小、國中、幼兒園數量 | OpenStreetMap |
| 嫌惡設施 | 便利 | 7 類設施距離扣分（變電所/殯儀館/火葬場等） | OpenStreetMap |
1. 地震斷層（安全層）
距活動斷層越近、近 5 年地震越多，分數越低。 台灣有 42 條活動斷層（以 GEM Global Active Faults 為準）。距斷層 0.5 公里以內直接給 5 分（極度危險）、5 公里以上才給 85 分（85 而非 100 是保留台灣島基準震災風險）。公式裡斷層權重 70%、近 5 年地震密度 30% ——這個比例是因為「斷層存在就是潛在風險」，即使近期沒有大震，斷層帶上的房子 仍要按耐震規範重看。
完整斷層分布、各縣市風險區分析請看 斷層查詢指南。
2. 淹水潛勢（安全層）
落入水利署淹水潛勢區的深度直接對應扣分。 全台 22 縣市皆有資料。其他 21 縣市為水利署 24 小時累積 650mm 最壞情境； 臺北市資料來自 data.taipei 130mm/h 短延時強降雨情境（情境不同，但同為各自的最壞情境）。 0-0.3m → 70 分；2-3m → 8 分；超過 3 公尺 → 3 分。不在潛勢區則 95 分。
詳細查詢方式、台灣常見淹水熱區請看 淹水查詢指南。
3. 坊地災害 / 土石流（安全層）
距土石流潛勢溪流越近、附近高風險溪流越多，分數越低。 資料來自農業部水土保持署的 111 年度 1729 條土石流潛勢溪流。距溪流 100m 內 視為極高風險（20 分）、3 公里以上為 95 分。1 公里內每多一條「高風險」等級 溪流額外扣 5 分（上限 -15）。對平地都市使用者，這個維度大部分是 95 分；對 山坡地、近溪流的物件特別重要。
4. 空氣品質（安全層）
採用近 1 年 PM2.5 年均，不是即時 AQI。 買房是長期決策，看即時 AQI 沒意義（每天都在變）。LiveSafe 取最近的環境部測站、 抓近 365 天的 PM2.5 年均值，再加上紅、紫、橘色不健康天數扣分。台灣 PM2.5 年均 12 µg/m³ 以下為良好、35 以上為差。中南部工業區周邊（雲林、彰化、台南、 高雄小港）通常較差，北部、東部較佳。
完整查詢與 PM2.5 健康影響見 空氣品質指南。
5. 醫療可近性（便利層）
5 公里內醫院總數、最近距離、醫學中心皆計入。 資料來自健保署急救責任醫院（337 家）+ OpenStreetMap 醫院（343 家）， 合併去重後 680 家。計分採對數飽和（避免都會區普遍滿分），最近醫院每多 1 公里 扣 3 分，5 公里內每多一家醫學中心加 3 分（上限 9）。
這個維度對偏鄉、山區特別重要——5 公里內若無大型醫療機構，直接給 0 分並標註 「無大型醫療機構」。
6. 生活機能（便利層）
500 公尺內超商、藥局、公園密度。 超商佔 50 分（10 家頂滿）、藥局 30 分（6 家頂滿）、公園 20 分（4 個頂滿）。 純步行可達範圍評估日常便利度。這個維度在都會區普遍 80+，鄉鎮地區會明顯較低。
7. 交通便利（便利層）
1 公里內捷運／火車站 + 500 公尺內公車站密度。 軌道站佔 60 分（採階梯計分，單站不會直接滿分）、公車站 40 分（10 站頂滿）。 軌道站採嚴格 OSM tag 過濾（必須是 train/subway/light_rail/tram 子類型）， 排除廢棄、貨運專用、機廠等非客運站點。
8. 學校密度（便利層）
1 公里內國小、國中、幼兒園加分（不是縣市教育局劃定學區）。 LiveSafe 的學區維度是「周邊密度」代理，反映就學便利度，不是各縣市教育局 劃定的實際入學分區。如果你在意「明星學區」應該對照當地教育局公告。
9. 嫌惡設施（便利層）
7 類嫌惡設施按距離扣分，總扣分上限 -60。 類別：變電所、殯儀館、火葬場、墓地、垃圾掩埋場、焚化廠、監獄。基礎 100 分， 每類有自己的距離分級。例如殯儀館 300m 內 -20、500m 內 -12、1km 內 -5； 變電所 100m 內 -25、300m 內 -10。實價登錄研究顯示嫌惡設施距離對房價有明顯 影響（殯儀館 ~10-15%、變電所 ~5-8%）。
詳細類別、影響範圍、健康相關 FAQ 見 嫌惡設施查詢指南。
比較功能：兩三間房一次看完
看房通常不會只看一間。每個查完的地址都會自動存到本機（不上傳），在報告頁 勾選「比較」按鈕，最多選 4 個地址，到 多址比較頁 並排對照。雷達圖一眼看出強弱差異，逐項分數對照。
常見用法：A 地點安全層 95、便利層 60（鄉下大坪數）vs B 地點安全層 70、便利層 92（市區小坪數），這時就是用「比較頁」把取捨可視化。
地域差異：北、中、南、東各有什麼風險側重？
不同區域該優先看不同維度。 簡單原則：
- 北部（雙北、桃園、新竹）：嫌惡設施密度高（殯儀館、變電所、垃圾場）+ 部分淹水（汐止、北投、文山）+ 山腳斷層（北市西北側）。重點看嫌惡 + 淹水。
- 中部（台中、彰化、雲林）：車籠埔斷層 + 西部低地淹水（西屯、烏日、員林、北港）+ 空品偏差（六輕、火力電廠）。重點看斷層 + 淹水 + 空品。
- 南部（嘉義、台南、高雄、屏東）：嘉義中洲斷層、新化斷層、旗山斷層 + 台南低地大範圍淹水 + 小港工業區空品。重點看斷層 + 淹水 + 空品。
- 東部（宜花東）：地震頻率全台最高 + 米崙、嶺頂、玉里斷層 + 山坡土石流。重點看地震 + 坊地災害；空品則普遍最佳。
建議查詢順序
先看安全層、再看便利層；先看不可逆、再看可調整。
- 查斷層距離（< 5km 要警覺、< 1km 應重新評估耐震規格）
- 查淹水深度（> 0.5m 是警告、> 1m 應避開）
- 查土石流潛勢溪流（< 0.5km 要看建照時間 + 擋土牆）
- 查嫌惡設施（影響房價與生活）
- 查空品（長期健康影響）
- 最後看醫療、機能、交通、學校（可通勤、可改善）
開始你的查詢
輸入地址，30 秒拿到完整報告，可加入比較清單對照
常見問題
Q.為什麼要查 9 個維度？只看房價跟坪數不夠嗎？
因為房價跟坪數可以買賣，但「地段風險」幾乎是住進去之後才會發現。斷層、淹水、嫌惡設施、空品這些都不會寫在合約上，也不會被仲介主動提；買房後才知道，等於把幾百萬綁在一個你還沒查清楚的賭注上。9 維度是把「不可逆風險」（安全層 60%）+「生活品質」（便利層 40%）一次掃完。
Q.9 維度都要 A 才能買嗎？哪些是必須過的底線？
不用，但「安全層」的維度要特別小心。地震斷層 < 1 公里、淹水深度 > 1 公尺、土石流潛勢溪流 < 0.3 公里，這三項只要任一觸發都該重新評估；便利層偏低（醫療、機能、交通）可以靠通勤、捷運、新建設改善，安全層的災害風險改不了。
Q.看了報告分數很低怎麼辦？要放棄這間嗎？
不一定。先看分低的是「安全」還是「便利」維度。安全層低（地震、淹水、土石流）是不可逆風險，建議避開；便利層低（醫療、機能、交通）若你預算有限、能接受通勤，就不一定是 deal breaker。把這份報告當「議價素材」比「絕對淘汰」更實用。
Q.要怎麼比較兩三間房子？
查完一間之後勾選「比較」，把另外幾間也查完再勾選。多址比較頁可以最多 4 個地址並排，雷達圖一眼看出強弱差異，逐項分數對照。
Q.資料多久更新一次？
USGS 地震每日抓取；環境部空品為近 1 年滾動年均；OSM POI 每月批次重新清洗；政府災害圖層（淹水、土石流、活動斷層）依官方更新節奏，目前為最新公開版本。
Q.支援門牌號嗎？
目前不支援。地理編碼使用 OSM Nominatim，僅支援街道級（縣市 + 行政區 + 路名）。報告精度為街廓等級，同一條路上的房子分數可能視為一樣。